alt
alt
alt

Financování developeských projektů

Ani zajištění financování developerských projektů u nás není žádnou výjimkou. Pokud přemýšlíte o využití možnosti projektového financování výstavby, koupě, či rekonstrukce nemovitosti za účelem investice (dlouhodobý pronájem či prodej), i v této situaci je Vám 4 DEVELOP plně k dispozici. Nutno však zmínit, že v tomto případě se jedná o službu poněkud komplikovanější, tudíž patří jako jediná z naší společnosti mezi služby placené.

Kvalitní zpracování úvěrové složky dle vybrané banky může trvat i několik týdnů, a právě ono z větší části rozhodne, zda banka investiční záměr poskytne, či nikoliv.

Ve 4 DEVELOP zdarma posoudíme, zda investiční záměr splňuje možnost bankovního financování a klientovi tak doporučíme následující postup. Takové posouzení již obsahuje i konkrétní cenovou nabídku na vytvoření samotného projektu.

Ještě předtím, než dojde ke zpracování podnikatelského plánu, je na místě zvážit bankovní podmínky pro poskytnutí takového typu úvěru. 

Mezi takové zásady bank patří zejména:

Pokrytí veškerých rizik samotným projektem

To znamená, že splacení poskytnutého úvěru závisí pouze na příjmech z realizovaného projektu, tedy z výnosu z prodeje či pronájmu nemovitosti.

 Hodnota nemovitosti

Hodnota nemovitosti je většinou stanovena dle interních postupů banky, která danou nemovitost financuje. Odhad samotné nemovitosti má na starosti bankovní či nezávislý odhadce, přičemž jejich posudky jsou dále posuzovány samotnou bankou. Většinou výše LTV (poměr mezi požadovaným úvěrem a hodnotou nemovitosti) dosahuje 70 %, maximálně však 80 %. Developer musí tedy do projektu investovat vlastní prostředky minimálně ve výši 20 % z celkových projektových nákladů.

 Třetí osoba jako zdroj výnosu 

Abyste u bankovní instituce s žádostí o financování developerského projektu uspěli, je dobré nepodceňovat marketingovou analýzu a poskytnout bance informace o tom, kdo budou potencionální kupci či nájemníci. Jen těžko Vám banka úvěr poskytne, pokud se bude jednat o osoby se záznamy v bankovních registrech, a tedy osoby, u kterých potenciál pravidelného a vzorného splácení bude minimální.


Jak ve 4 DEVELOP postupujeme při zajišťování financování developerského projektu?


1. Analýza projektu

Nejprve se s investičním záměrem seznámíme, zhodnotíme ho a případně přejdeme k návrhu jeho optimalizace za účelem lepší prodejnosti.

 

2. Analýza veškerých rizik a návrh na jejich eliminaci či úplně  odstranění 

Stejně tak jako seznámení se s investičním záměrem, je důležité se také seznámit s žadatelem samotným. A to především s jeho ekonomickou situací.

 

3. Návrh financujících bank

Naši specialisté Vám obstarají nabídky od různých bankovních společností na českém trhu, na jejichž základě společně vybereme nabídkou relevantní Vašim potřebám a možnostem.

 

4. Poptávka základních bankovních podmínek pro získání úvěru

Jakmile je analýza projektu kompletní, přejdeme k vypracování projektového záměru, na jehož základě Vám budou předloženy návrhy podmínek, za kterých jsou jednotlivé banky ochotny takový úvěr poskytnout. Tento předběžný nezávazný dokument (term-sheet) je pouze informativního charakteru, tudíž se nejedná o žádný příslib úvěru ani nic podobného. Takový závazek o poskytnutí úvěru za předem stanovených podmínek banka představuje až v samotné úvěrové smlouvě.

  Jaké informace obvykle v term-sheet figurují?

•  Shrnutí základních informací o projektu

•  Příjemce úvěru

•  Investor

•  Minimální požadavek vlastních zdrojů

•  Měna

•  Způsob a doba čerpání

•  Způsob platby úroků

•  Úroková sazba a marže

•  Závazková odměna

•  Odkládací podmínky čerpání

•  Výše administrativního poplatku

•  Výše projektových nákladů (akviziční náklady, hard costs, soft costs)

•  Poskytovatel úvěru

•  Požadavek na stavební dozor

•  Typ úvěru

•  Účel úvěru

•  Způsob splácení jistiny

•  Mimořádná splátka

•  Výše a způsob úhrady poplatku za poskytnutí úvěru

•  Požadované zajištění

•  Průběžné podmínky čerpání

•  Maximální termín splatnosti

 5. Schvalovací proces

V případě, že žadatel splní veškeré podmínky a banka jeho žádost o financování akceptuje, následuje odhad samotné nemovitosti a automaticky se zahajuje schvalovací proces.

 

6. Podpis smluv a splnění odkládacích podmínek

Odkládací podmínky představují bankovní výhrady, které jsou definovány v term-sheetu a následně i v úvěrové smlouvě. Těmto podmínkám je před prvním čerpáním samotného projektového úvěru třeba vyhovět.

 

7. Čerpání a plnění kovenantů (závazky developera vůči bance) oběma stranami 

V průběhu výstavby nemovitosti na základě developerského projektu banka představuje speciální průběžné podmínky pro samotného čerpání poskytnutého úvěru. Ty vypadají nějak takto:

• Příjemce úvěru právně existuje (veškeré firemní a právní dokumenty SPV včetně případných finančních výkazů) jsou akceptovatelné pro banku.

• Vlastní kapitál je zainvestován nebo k dispozici na jistotním účtu před čerpáním úvěru.

• Úřední povolení (územní rozhodnutí nebo stavební povolení) nabylo právní moci.

• Rozpočet a harmonogram výstavby je potvrzen nezávislým expertem.

• Předložení smlouvy o dílo s pevnou cenou a pevným termínem dodání.

• Dodavatel projektu je pro banku akceptovatelný.

• Předložení uzavřené zástavní smlouvy k nemovitostem, případně další zajišťovací instrumenty.

• Předložení návrhu na vklad zástavního práva banky do Katastru nemovitostí.

• Předložení vinkulace pojištění výstavby a budoucích jednotek.

• Předložení smluv o budoucích kupních/nájemních smlouvách v požadované výši.

• Monitoring stavebního procesu nezávislým expertem a čerpání úvěru proti fakturaci potvrzené nezávislým expertem (obvykle měsíčně).

• Dodržení uzlových bodů (předem definovaných stupňů rozestavěnosti nemovitosti, na jehož základě lze uvolnit čerpání úvěru). Banka čerpá přímo dodavateli stavby, nikoli na účet developera. V každém uzlovém bodě může být rozčerpáno maximálně 70 % z celkové hodnoty projektu odpovídající danému uzlovému bodu.